En 1992 le droit des sûretés néerlandais a fait l’objet de profondes modifications. La refonte du Code Civil¹¹⁷  a ainsi entraîné un changement important des instruments juridiques des sûretés réelles principalement pour les choses mobilières ce qui s’est traduit notamment par l’abandon de l’aliénation fiduciaire à titre de garantie et par la création d’un nouveau type de gage sans dépossession et sans enregistrement. Le gage et l’hypothèque (Section I), sont les sûretés réelles les plus fréquemment utilisées au Pays-Bas¹¹⁸ , mais il en existe d’autres (Section II).

Les dispositions sur le gage et l’hypothèque apparaissent au titre 9 du livre III du Code Civil Néerlandais et sont structurées de la manière suivante : dans la section 1 on peut retrouver les dispositions générales sur le gage et l’hypothèque, puis section 2 et 3 sur le gage et 4 sur l’hypothèque. 

Au-delà des dispositions prévues dans le Titre IX, les règles des précédents titres peuvent aussi s’appliquer au gage et à l’hypothèque, spécialement le Titre I qui énonce des dispositions générales, le Titre II sur les actes juridiques et le Titre IV sur l’acquisition et la perte de propriété. 

Généralement les étapes suivantes sont observées lors de la création d’un gage ou d’une hypothèque. Tout d’abord la promesse entre le futur constituant et le créancier gagiste ou hypothécaire de créer un tel droit (fondement légal). Puis l’agrément par lequel le débiteur donne le droit d’hypothèque au créancier (l’agrément réel). Enfin la réalisation de certaines formalités. L’agrément réel est l’acte légal qui crée la sûreté. Cependant cet avantage arrive seulement après que les formalités aient été accomplies. Ces formalités varient en fonction du type d’avantage de sûreté créée (avec ou sans dépossession) et le but de la sûreté (pour le gage il y a une différence entre les biens meubles et les créances). Après la réalisation des formalités, l’agrément réel est valide, cependant il n’a pas encore d’effet entre les parties. L’effet de l’agrément réel est reporté à la réalisation de toutes les formalités. Dans le cas de l’hypothèque, par exemple, l’agrément devra être rapporté sur l’acte authentique, qui devra ensuite être enregistré au Registre Public des Terres.

Les droits de gage ou d’hypothèque sont tous deux des droits réels qui ont pour but de fournir des recours contre la propriété grevée et avec un droit de préférence par rapport aux autres créanciers pour le paiement d’une somme de monnaie. Si un tel droit est établi sur une propriété enregistrable on la nommera « hypothèque », s’il est établit sur une autre propriété ça s’appellera « droit de gage ». Les propriétés enregistrables sont par exemple un terrain, mais ça peut-être aussi un navire, un vaisseau de terre ou un avion, cependant il faut souligner que dans ces cas des règles spéciales s’appliquent.
Il est possible, selon l’art. 3 :231 du code civil néerlandais, d’établir un droit de gage ou d’hypothèque sur une créance future. La créance doit être suffisamment déterminable. On peut notamment observer que le droit de gage peut être créé sur une propriété future alors que, pour le droit d’hypothèque, ce n’est pas possible. En outre, il est permis de créer un droit de gage ou d’hypothèque au profit des tiers. Dans ce cas, celui qui consent le gage ou l’hypothèque n’est pas le débiteur du prêt principal.
N’importe quelle clause permettant l’acquisition de la propriété mise en gage ou hypothéquée par le créancier est nulle, un accord à cet effet peut être conclu seulement une fois que le défaut du débiteur est constaté. Ainsi, en principe, exercer le gage ou l‘hypothèque consiste en une vente forcée.

Le gage ou l’hypothèque peut aussi être exercé par le créancier lors de l’insolvabilité. Il prend un rang privilégié : il peut en principe retirer (« séparer ») la propriété grevée et la vendre en exécution.
Le droit de gage ou d’hypothèque sont des droits dépendants de l’existence d’un prêt sous jacent ; en conséquent le droit de gage ou d’hypothèque cesse d’exister quand la créance contre le débiteur tombe (ex : après le paiement). De la même façon si la créance a été transférée, le nouveau créancier acquiert les droits qui sont attachés à la créance comme les droits de gage et d’hypothèque, qui sont aussi appelés « droits accessoires ».

En 1929 la Cour Suprême Néerlandaise reconnaît l’existence de la « propriété-sûreté » parce que l’hypothèque sur les meubles était nécessaire¹¹⁹ . Le Code Civil de 1838 exige que le débiteur donne un vrai pouvoir sur l’objet au créancier ou au tiers détenteur. Une des principales raisons qui ont entraîné l’abolition d’un tel concept est que la « propriété-sûreté » donne aux créanciers plus de pouvoir qu’il n’en a besoin : une propriété plus qu’un droit réel limité. Peu à peu et durant plusieurs décennies suivant la reconnaissance de la « propriété-sûreté », la Cour Suprême réduit les droits du propriétaire garanti à des droits de créancier gagiste. Cela entraîna que le propriétaire se retrouva obligé de vendre l’objet de la sûreté et se satisfaire des fruits de la vente. Tout surplus d’argent devait être rendu au débiteur. Un autre inconvénient important était le vide juridique, par conséquent les certitudes sur les droits et devoirs du propriétaire garanti ont mis des décennies pour être obtenues.

La Fiducia cum creditore (l’aliénation fiduciaire) a été remplacée par un gage « silencieux » sur les meubles¹²⁰  ou sur les créances¹²¹ . Ce gage est constitué soit par acte notarié, soit sous forme d’acte sous seing privé inscrit au Bureau d’enregistrement. Le seul enregistrement requis dans un registre qui n’est pas public vise à rendre impossible l’antidatation lorsque l’acte constitutif est sous seing privé. Ce gage "occulte" est donc un gage sans dépossession et sans enregistrement.
La création en avance d’un gage sur les créances est restreinte aux créances provenant d’une relation légale existante par exemple la location avec paiements périodiques. D’après le principe de spécificité, le gage doit se terminer quand l’objet de la sûreté tombe, en conséquence du paiement de la créance.

Aucun droit d’hypothèque ne peut exister s’il n’y a pas de prêt sous-jacent. La loi néerlandaise n’autorise pas « l’hypothèque-propriété » comme cela est possible en droits, allemand et suisse, par exemple: le véritable moment où le créancier devient propriétaire de l’objet grevé l’hypothèque tombe sous l’effet de la confusion du droit de propriété et du droit d’hypothèque. Contrairement au droit suisse ou au droit allemand le droit néerlandais n’autorise pas la création d’un document dans lequel l’hypothèque est inscrite et qui peut être transféré comme un document valant titre.

Le propriétaire de la propriété grevée peut demander au créancier une déclaration notariale dans laquelle il est précisé que l’hypothèque n’existe plus, cette déclaration peut être enregistrée au Registre Public des Terres comme preuve de l’extinction du droit d’hypothèque.

Dans le cas où le débiteur est défaillant, le créancier peut prendre plusieurs mesures. S’il y est expressément autorisé dans l’acte authentique d’hypothèque et avec l’autorisation du président de la Cour du District, le créancier peut remettre la gérance de la propriété. Le créancier peut aussi prendre le contrôle de la propriété hypothéquée, à condition que ce soit expressément stipulé et exigé dans le but de l’exécution. Le Code Civil contient une disposition élaborée sur les droits du créancier hypothécaire et de l’acheteur à l’exécution d’une vente pour annuler certains baux relatifs à la propriété hypothéquée¹²² .

La loi néerlandaise considère la clause de réserve de propriété comme une condition incorporée à l’acte légal de transfert. A moins que les parties se soient mises d’accord, la loi autorise l’option pour une condition suspensive, différée par rapport au transfert de propriété jusqu’à ce que la condition de paiement soit remplie¹²³ . Les parties peuvent aussi opter pour une condition résolutoire qui peut aussi marcher contre les tiers.

Jusqu’à 1992, la réserve de propriété pouvait être utilisée pour sécuriser certaines créances présentes ou futures contre l’acheteur. Le nouveau Code Civil de 1992 restreint le champ d’application aux créances qui sont directement liées aux biens vendus¹²⁴ . Comme le code civil de 1992 avait aboli la propriété-sûreté, il devait restreindre la réserve de propriété aussi, parce que ces moyens de sûretés avaient de commun que la propriété est utilisée afin de sécuriser la créance.

La réserve de propriété est strictement confinée à l’objet original délivré à l’acheteur. La subrogation réelle n’est pas reconnue. Par conséquent, la sûreté ne s’étendra pas à un nouvel objet produit par les biens délivrés, il ne s’étendra pas plus au prix d’acquisition reçu par l’acheteur dans le cas de la revente. Si le vendeur veut étendre sa sûreté à un nouveau produit ou à sa créance contre un sous-acquéreur, il devra exiger que l’acheteur crée en avance un droit de gage sur le nouvel objet ou sur la créance. Cependant, ce droit de gage prendra rang après tout autre droit de gage crée à une plus tôt. Contrairement au gage ou à l’hypothèque, la réserve de propriété n’est pas dépendante ou accessoire. Par conséquent, le transfert de la créance du vendeur contre l’acheteur à un tiers ne transfère pas les droits du vendeur au tiers : un acte séparé de transfert devra être fait. Le vendeur avec une clause de réserve de propriété prend une position ferme dans l’insolvabilité de l’acheteur. L’objet vendu ne fera pas parti de l’état d’insolvabilité de l’acheteur disponible pour l’exécution.

Le vendeur d’un objet meuble délivré à l’acheteur a, sous certaines conditions, un droit de réclamer l’objet même si la propriété a déjà été passée à l’acheteur. Ce droit ne s’applique pas aux transferts ayant exigé un enregistrement. Les conditions sont les suivantes : il faut une rupture de contrat autorisant le vendeur à mettre fin au contrat. La raison est que le droit de réclamer est une forme spéciale d’extinction. Quand l’extinction normale va créer une obligation simple pour l’acheteur de retransférer la possession de l’objet, exercer le droit de réclamer va automatiquement faire revenir la propriété du vendeur sans qu’aucun acte légal de retransfert soit nécessaire. D’autre part, l’objet vendu devra encore exister dans son état original¹²⁵ . Enfin le droit tombera en désuétude après que l’ensemble des termes suivants aient expirés: 
- 6 semaines après que la créance du prix d’acquisition devienne exigible,
-  et 60 jours après la délivrance physique de l’objet. 
Il peut aussi être utilisé dans l’insolvabilité de l’acheteur¹²⁶ . 

Le droit de rétention est une forme spéciale de droit servant à suspendre l’accomplissement dans lequel il autorise son détenteur à retenir une chose appartenant à la partie opposée ou au tiers jusqu’à ce que sa créance soit satisfaite. Ainsi l’exercice de ce droit fait obstacle temporairement aux actions en revendication¹²⁷ .
Ainsi en principe il y avait une cohérence suffisante entre la créance du créancier (ou du détenteur) et son devoir de rendre l’objet. Le droit de rétention ne marche pas seulement contre le débiteur mais aussi contre tous ses créanciers (art. 6 :53/57) même lorsqu’il est insolvable (art. 60 Fw).
Sous certaines conditions strictes, le droit de rétention peut être exercé aussi pour retenir une propriété immobilière ; pour illustration, un constructeur impayé est autorisé à refuser l’accès à l’immeuble¹²⁸ . Le droit de rétention subsiste jusqu’à ce que le débiteur de la créance du contractant ou le propriétaire du site retrouve le contrôle de l’immeuble.
Le droit de rétention, sur les meubles ou sur les immeubles, produit ses effets contre le titulaire d’une sûreté antérieure sur l’objet à condition que le titulaire de la sûreté autorise le débiteur à contracter ou que le créancier (détenteur) assure de bonne foi que le débiteur en avait le droit¹²⁹ . Le droit de rétention sur les meubles marche aussi contre les titulaires de sûretés ultérieurement créées¹³⁰ . Comme le droit de rétention sur les immeubles n’est pas toujours reconnaissable par les tiers¹³¹ , ce droit ne pas marcher contre les titulaires d’une sûreté ultérieure. Il en serait autrement si le détenteur exerce son pouvoir sur l’objet de manière à ce que ce soit reconnaissable par les tiers¹³² . Cependant, même si le pouvoir n’est pas reconnaissable par les étrangers, le droit de rétention marche contre les tiers qui avaient connaissance du droit de rétention. 

Ces différents instruments de sûretés réelles semblent bien fonctionner dans la pratique. Il subsiste cependant une zone d’ombre : l’aliénation fiduciaire, le Code Civil Néerlandais semble avoir régler la question en affirmant que la propriété est un concept unique et qu’elle ne peut en aucun cas être transférée à des fins de sûretés. Cependant la Cour Suprême considère la vente et la location en tant que moyen de sûreté comme des transactions valides. Aussi, le législateur néerlandais a déjà limité l’impact de la « fiducia ban » dans des lois spéciales.